T.C. Yargıtay
18. Hukuk Dairesi
18. Hukuk Dairesi
Esas No: 2015/22441
Karar No: 2016/2607
Karar Tarihi: 16.02.2016
18. Hukuk Dairesi 2015/22441 E. , 2016/2607 K.
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... İli .... İlçesi ... Mahallesi 661 ada 1 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili, birleşen davada ise kamulaştırmasız el koyma nedenine dayalı olarak taşınmaz bedeli ile ecrimisil istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı-birleşen dosya davalısı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Mahkemece yapılan inceleme ve alınan bilirkişi raporu zemin bedeli yönünden hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.
Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya değerlendirme gününe yakın tarihlerde satılmış olması tercih sebebi ise de zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin
satış fiyatına ... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.
Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından değerlendirme tarihi (2013 yılı) itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.
Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda 3 ayrı emsal değerlendirmeye alınmış, özellikleri açıklanmış, sonucunda taşınmazın emsallerden avantajlı durumda olduğu belirtilerek dava tarihi itibarıyla piyasa alım satım rayiçleri göz önüne alınarak arsa m² birim değerinin 2.500,00 TL olduğu belirtilmiştir. Emsallerden 658 ada 29 parsel sayılı taşınmazın imar parseli, diğerlerinin ise kadastro parseli niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Bilirkişi kurulunca, denetime elverişli olacak şekilde, incelenen emsallerden hangisinin somut emsal alındığı belirtilerek, emsal ile dava konusu taşınmazın yukarıda açıklanan esaslar doğrultusunda karşılaştırmalarının yapılması, düzenleme ortaklık payı indirimi yapılıp yapılmadığının açıklanması gerekirken, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen neticesinde piyasa alım satım rayiçleri göz önüne alınarak bedel tespit eden rapor esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.02.2016 gününde oybirliğiyle karar verildi.